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位于468公尺的东方明珠附近， 金茂大厦、 环球金融中心、 上海中心三座高耸的大厦共同构成了“三叉戟”，而上海中心位置则是632米。金茂大厦东面的是上海国际金融中心，是新鸿基集团旗下最高端的综合设施之一。“中信建投-上海国金中心办公楼二期1-4期绿色资产支持专项计划”在上交所上市，该信息平台上的公司债券项目信息平台上显示，该项目已有110亿元。
110亿融资大单。
据《视点新闻》报道，该债券品种为ABS，发行总额为110亿元，原始权益人为宏益(上海)企业发展有限公司，计划管理人为中信建投证券股份有限公司。宏(上海)企业发展部成立于2004年6月30日，法人代表刘德扬，注册资本21448.2万美元，经营范围包括：办公楼宇，商场，停车场经营及相关咨询服务；本公司实际由新鸿基地产(中国)工程管理有限公司(英属维尔京群岛)持有100%股权，并在上海国金中心负责发展。在这条新闻里，最吸引眼球的无疑是110亿的预期发行量，这样一笔资金在整个ABS市场显然是罕见的。
为什么能在ABS上发这么多钱？
其中之一是“绿色资产支持专项计划”。简单地说，这个ABS与之前房企热衷的绿色债券类似，就是把收益专门用来为符合条件的“绿色项目”进行融资或再融资的债券工具。绿色债券原则是由国际资本市场协会(ICMA)联合多家金融机构共同提出的，绿色项目必须通过评估，才能支持环境的可持续发展，同时也要满足所筹集资金的流向，以及管理的公开透明，有迹可循等等。此次国家鼓励房地产开发的方向，使不少房企在近年来加速了绿色领域的扩展，如旭辉、正荣等企业构建其ESG(环境、社会和公司治理)发展体系。对港资新鸿基来说也是如此，它在最近公布的年报中指出，该集团积极推进内地房地产投资组合ESG标准。但据观点地产新媒体了解，作为上海国金中心发行ABS的低层资产，目前已获得了国际绿色环保认证(LEED)金级证书，这也是上海首家获批的低级写字楼。
“绿色”概念虽然可以给企业带来更广阔的发债空间，但其根源仅仅是作为一种特殊的融资工具发行，它依据的还是金融政策，客观地讲市场与企业自身及项目自身的素质。所以，这样大笔的资金筹措，也许更多来自企业和项目本身。可见，该笔ABS底层资产是上海国金中心办公楼第二层，是对公司运营收益及物业增值的考验。
上海国金中心写字楼的资质怎么样？单从地理位置来看，也许就能说明很多问题。
据介绍，整块地块最早于2003年8月由陆家嘴集团以2.49亿美元的协议转让给新鸿基地产。近日，新鸿基地产宣布，将投资80亿港元，在该面积6.5万平方米的土地上开发一座世界级大商业综合体。值得注意的是，也是在这一年，集团主席郭炳湘宣布，取消此前设定的“大陆投资总额不能超过集团投资总额10%”的上限。项目最终由超甲级写字楼双子塔、豪华购物中心、超五星级酒店和豪华的服务型公寓酒店组成。这些建筑中，上海国金中心大厦的双子塔就是由汇丰银行大楼和上海国金中心二期组成的，面积约为20万平方米。
天然的区位优势让国金中心不缺关注。“国家金库位于陆家嘴核心地带，直通地铁2号线陆家嘴站，向西、往东连接虹桥、浦东国际机场、客流量、营业额都不用担心。河南中原房地产市场分析师卢文曦说。
新鸿基的思考。
定位光环下，基础资产项目本身的运作又是怎样的呢？据介绍，作为本次ABS的底层资产，上海国金中心二期主要是办公用房，56层高的超甲级写字楼，高度260米，租户总数达到120,000平方米，入住客户包括瑞士信贷、德意志银行、高盛、安理国际律师事务所等金融机构。新鸿基即在最近的年度报告中对国金中心工程表达了感谢。对于商品零售方面，新鸿基表示：“对于喜欢高档商品和美食的市民和旅客来说，上海国金中心商场是不二选择。第三方数据显示，行业内预计2020年上海国金中心商场的销售额将达100亿左右，远超成都远洋太古里等。返回办公大楼项目，新鸿基在年报中也表示，集团在上海有许多开发项目，其中上海国金中心仍是知名企业的理想地点，出租率较高。虽然没有直接的第二期国金办公楼的租赁率数据，但是综合一些信息来看，项目的租赁率至少维持在90%以上。从一组数据来看，仲量联行的二期办公建筑目前只剩下三个可出租单位，整体可售面积不超过1000平方米。
而且在租金水平上，陆家嘴无疑是上海六大商业区租金水平的“天花板”。OfficeGo的统计数据显示，陆家嘴写字楼日平均租金为每日9.86元/平方米，高档写字楼每平米租金高达十三四日。不过，国金中心写字楼的平均租金水平却高达每平方米20元/天。另外，去年6月，陆家嘴管理部门就曾提出了“陆家嘴楼宇经济倍增发展行动计划”，其中提出在陆家嘴285幢的商办楼宇中，102栋商务楼的税收超亿元。其中，4栋税收超过50亿元的有4栋，即上海环球金融中心、交银金融大厦、国金中心、上海银行大厦。综观各种信息，看来新鸿基这笔巨额融资似乎不难理解。一位分析人士对观点地产新媒体表示，从资产端来看，国金写字楼在出租等方面非常出色，属于陆家嘴顶级商业项目，租金回报和租金增长本身没有问题。值得注意的是，由于港资杠杆较低，而且过去新鸿基更多地在香港及海外进行部分银团融资，而将ABS在内地发行ABS的融资看起来有点少见。
这可能是因为要进行资产盘活。最近公布的年度数据显示，新鸿基在大陆的土地储备达7530万平方英尺，其中约5900万平方英尺为发展中物业，其中大约47%将作为可供销售的优质住房而建造；其余1630万平方英尺是已完工的物业，大部分用作出租和长线投资，多数为主要城市核心地段的大型综合性项目。通过CMBS、ABS等类REITs手段对这些优质项目进行证券化，可以达到强化企业现金流控制、提高资金使用效率等效果。然而，这可能也是一种猜想，是否新鸿基也面临着一定的资金压力。例如今年四月，新鸿基方便在香港、广州两地大手笔拿地，分别摘得了古洞发展住宅用地及番禺地区TOD地块，仅需支出地价款就已达到143亿元。业绩方面，新鸿基银行存款和现金的确在2020年财政年度出现下滑，从去年6月30日的317.1亿港元跌至今年6月30日的217.8亿港元。与此同时，该公司期末借款总额为1168.23亿港元，扣除银行存款和现金港币后的净额为950.4亿港元，均高于去年水平。除部分明示发行债券外，新鸿基还计划进行更多融资：如在2021年3月，新鸿基为一家港股提供为期五年的银团贷款，目的是延长债务年限。金融变动除了部分业务扩张因素外，疫情对业务的影响对新鸿基还是无能为力。据了解，新鸿基全年租金总收入仅以每年增长2%至247.91亿港元，且主要是内地租金收入的增加抵消了香港出租物业组合的影响。不过整体而言，新鸿基仍维持港资企业对杠杆的谨慎态度，即在2021年6月30日，新鸿基的净债项与股东权益之比仍维持在16%的低水平。
